İstanbul'da Yüksek Riskli Yapı Stoğu
Türkiye'de kentsel dönüşüm, özellikle büyükşehirlerde yapı stokunun yenilenmesi açısından öncelikli gündem maddelerinden biri olmayı sürdürmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından paylaşılan verilere göre İstanbul'da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşırken, bunlardan yaklaşık 600 bininin acil dönüşüm gerektirdiği belirtilmektedir.
Bu ölçek, dönüşüm ihtiyacının sadece teknik ve yapısal bir sorun olmadığını, aynı zamanda ekonomik ve sosyal boyutunun da önemli olduğunu ortaya koymaktadır.
Çok Daireli Yapıların Ağırlığı Artıyor
TÜİK'in 2026 yılı verilerine göre, yapı ruhsatı verilen yapılarda iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı yüzde 71,1 olarak gerçekleşmiştir. Çok sayıda bağımsız bölüm ve dolayısıyla farklı hak sahiplerinin bir arada bulunduğu bu yapılaşma modeli, kentsel dönüşüm süreçlerinde taşınmazların birbirinden farklı fiziksel, hukuki ve ekonomik özelliklerinin doğru biçimde değerlendirilmesini daha da önemli hale getirmektedir.
Değerleme ve Uzlaşının Kritik Aşaması
Kentsel dönüşüm süreçlerinde uzlaşmanın en kritik noktalarından birini, mevcut taşınmazların değerlerinin belirlenmesi ve yeni projede ortaya çıkacak değerin hak sahipleri arasında adil şekilde dağıtılması oluşturmaktadır.
Aynı binada yer alan bağımsız bölümlerin katı, cephesi, büyüklüğü, kullanım niteliği, konumu ve diğer fiziksel özellikleri değer açısından önemli farklılıklar yaratabileceği için, dönüşüm öncesindeki mevcut durumun doğru analiz edilmesi ve yeni projedeki değer dağılımının objektif kriterler üzerinden gerçekleştirilmesi gereklidir.
Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu Uzman Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde yalnızca yapının yenilenmesine değil, mevcut taşınmazların ve yeni projede oluşacak değerlerin doğru, şeffaf ve veriye dayalı şekilde belirlenmesine odaklanılması gerektiğini belirtmektedir.
Objektif Kriterlerle Adil Dağılım
Değerleme sürecinin yalnızca nihai bir rakam üretmekten ibaret olmadığı vurgulanmaktadır. Sürecin, farklı hak sahiplerinin çıkarlarını koruyan, şeffaflık ve veri odaklılığı ilkelerine dayanan bir yapıda kurgulanması, dönüşüm süreçlerindeki anlaşmazlıkları azaltmaya ve uzlaşıyı kolaylaştırmaya yardımcı olmaktadır.
